Notarkosten für den Stellplatz: Woran der Kauf auf Sylt vor dem Notar scheitert

Die Gebühren des Notars und des Grundbuchamts sind gesetzlich geregelt, und zwar im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie hängen vom Wert des Geschäfts ab, bei einem Kauf also vom Kaufpreis. Verhandeln lässt sich daran nichts. Es gibt allerdings Mindestgebühren, deshalb fällt ein kleiner Kaufpreis im Verhältnis oft stärker ins Gewicht, als man erwartet.

Zwei Konstellationen sollten Sie auseinanderhalten. Kaufen Sie den Stellplatz zusammen mit der Wohnung, läuft alles in einem Vertrag, und der Stellplatz steht als Teil des Gesamtpreises darin. Kaufen Sie ihn einzeln, etwa als Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt, ist es ein eigener Vertrag mit eigener Prüfung. Das erzeugt Aufwand, den der Notar in seiner Kostenaufstellung abbildet.

Die Grunderwerbsteuer ist eine andere Rechnung. Sie geht ans Finanzamt, nicht an den Notar, und ihr Satz richtet sich nach dem Bundesland. Wer trägt die Notar- und Grundbuchkosten, regelt der Vertrag. Üblich ist, dass der Käufer zahlt, aber lesen Sie den Entwurf genau, statt es vorauszusetzen. Und fragen Sie den Notar früh nach einer Kostenschätzung, nicht erst nach der Beurkundung.

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Der häufigste Grund ist ein Stellplatz, den es nur in der Erzählung gibt. „Gehört zur Wohnung“, sagt der Verkäufer, genutzt wird er seit Jahren, aber im Grundbuch und in der Teilungserklärung taucht er nicht auf. Was nicht eingetragen ist, kann der Notar nicht beurkunden. Ein Mietvertrag mit der Gemeinschaft oder das stillschweigende Parken auf einer Gemeinschaftsfläche ist kein Eigentum und kein übertragbares Recht.

Prüfen Sie, welche der drei Formen vorliegt. Teileigentum heißt: Der Stellplatz ist eigenes Eigentum, entweder mit eigenem Grundbuchblatt oder fest mit der Wohnung verbunden. Ein Sondernutzungsrecht heißt: Die Fläche gehört weiter der Gemeinschaft, aber ein Eigentümer darf sie allein nutzen. Das steht in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung und sollte im Grundbuch vermerkt sein. Eine bloße Duldung schließlich ist weder das eine noch das andere. Beim Sondernutzungsrecht lohnt ein Blick darauf, an wen es überhaupt weitergegeben werden darf. In der Regel geht das nur an einen anderen Eigentümer der Anlage. Wer dort keine Wohnung hat, kann es meist nicht allein kaufen. Ob in Ihrem Fall etwas anderes gilt, steht in der Gemeinschaftsordnung, nicht im Exposé.

Ein zweiter Stolperstein: Die Stellplatznummer im Aufteilungsplan passt nicht zu dem, was vor Ort markiert ist. Gehen Sie mit dem Plan in der Hand hin und vergleichen Sie. Ein dritter: Die Gemeinschaftsordnung verlangt für den Verkauf eine Zustimmung, etwa des Verwalters. Fehlt sie, kann der Vertrag zwar beurkundet werden, wird aber nicht wirksam. Wer das erst nach dem Termin erfährt, hat Kosten und keinen Eigentumswechsel.

Auf Sylt sehen Stellplätze je nach Objekt sehr verschieden aus. Bei einem Haus mit eigenem Grundstück, etwa einem Reetdachhaus in Keitum, liegt die Zufahrt oder der Carport meist auf dem Flurstück selbst. Dann gibt es keinen eigenen Stellplatzvertrag, der Platz geht mit dem Grundstück über. Offen bleibt, ob Zufahrt oder Stellfläche ganz oder teilweise über das Nachbargrundstück laufen. Das gehört in den Grundbuchauszug, Abteilung II, und in den Lageplan.

Anders in einer Wohnanlage, wie es sie etwa in Westerland gibt. Dort ist der Stellplatz oder Tiefgaragenplatz fast immer eine eigene rechtliche Einheit, und die drei Formen aus dem vorigen Abschnitt kommen ins Spiel. Bei Ferienwohnungen kommt eine zweite Ebene dazu. Stellplätze können in der Baugenehmigung als Auflage für die Wohnung oder die genehmigte Nutzung stehen. Ob das so ist, steht in der Bauakte und in der Nutzungsgenehmigung. Wird ein solcher Platz getrennt von der Wohnung verkauft, kann das Folgen für die Genehmigung haben. Wie Sie die Akte lesen, erklärt die Seite Bauakte prüfen.

Was Baugenehmigung, Nutzungsänderung und bloße Duldung unterscheidet, steht im Ratgeber Baugenehmigung, Nutzungsänderung oder Duldung. Und ob eine Wohnung überhaupt als Ferien-, Dauer- oder Zweitwohnung genutzt werden darf, klärt die Seite Ferienwohnung, Dauerwohnung oder Zweitwohnung auf Sylt. Erst wenn das feststeht, lässt sich beurteilen, ob der Stellplatz zum Konzept gehört.

Erstens: der aktuelle Grundbuchauszug. Dort sehen Sie, ob der Stellplatz als Teileigentum eingetragen ist, ob ein Sondernutzungsrecht vermerkt ist und ob Lasten oder Rechte Dritter daran hängen. Zweitens: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan. Suchen Sie den Stellplatz mit Nummer und Lage, und lesen Sie nach, wie und an wen er veräußert werden darf. Fragen Sie nach, wenn eine Regelung unklar ist, statt eine Auslegung zu raten.

Drittens: der Termin vor Ort mit dem Plan. Viertens: die Frage nach einer Zustimmung, wenn die Gemeinschaftsordnung eine verlangt. Fünftens: die Bauakte, sofern der Stellplatz zu einer genehmigten Nutzung gehört. Erst jetzt lohnt es sich, dem Notar Kaufpreis und Vertragsart zu nennen und um Entwurf und Kostenaufstellung zu bitten. Wer finanziert, sollte seiner Bank die Unterlagen zum Stellplatz parallel zeigen, damit klar ist, was beliehen wird.

Wie der Kauf insgesamt abläuft, steht auf der Seite Haus kaufen auf Sylt. Wenn Sie einen konkreten Stellplatz prüfen und bei den Unterlagen nicht weiterkommen, bringen Sie die Papiere zur Beratung mit. Dann schauen wir gemeinsam, was fehlt, bevor ein Notartermin angesetzt wird.